이사할 때 알아야 할 모든것 #3 : 집 내놓기, 가게 인테리어비는 받을 수있나? 중개수수료 부담은 누가?

이사를 가기 위해서 소유자인 경우에 매물로 살던 집을 팔아야 하고, 임대인의 경우에도 집을 내놓게 됩니다. 이런 상항에서도 임차인이면, 상황에 따라 누가 중개수수료는 내는지, 주택을 사용하던 중에 집의 가치를 상승시키는 데 쓴 비용을 돌려 받을 수 있는지, 이런 필요사항에 대해서 잘 알고 있는 것이 좋습니다. 이번 포스트에서는 집 내놓는 것에 대해서 살펴보겠습니다.

 

집 내놓기

1. 매매의 경우

• 집을 소유하고 있다가 이사를 위해서 내놓을 때 중개사에게 문의하기 전에 주변의 시세를 먼저 파악해 보는 것이 좋습니다. 실거래가 공개시스템 바로가기

2. 임대의 경우

• 임대의 경우 쟁점 사항 : 세를 살고 있다가 이사를 하는 경우 새로운 세입자를 구하기 위해 중개사에게 의뢰를 하는 경우 누군가는 중개수수료를 내어야 합니다. 흔히 계약기간이 만료되기 전에는 임차인이 내고, 계약기간이 만료된 후에는 임대인이 낸다고 합니다. 과연 그럴까요?
  
  ① 전세계약이 만료가 된 경우 
  개인공인중개업자는 [공인중개사법]에 따라 중개의뢰인으로 부터 소정의 보수를 받도록 되어 있습니다. 중개의뢰인은 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 되기 때문에 집을 내놓은 임차인은 중개의뢰인이 아닙니다.
  
  ② 임대차계약을 갱신한 후 이사를 나가는 상황
  임대차계약이 만료된 후 임대인이나 임차인이 서로 별 이의를 제기하지 않고 임대차를 이어나가는 상황을 [묵시적 갱신]이라고 합니다. 묵시적 갱신이 되려면 인대차기간 끝나기 전 6` 2개월 전까지 임대인이 갱신거절을 하지 않는 경우, 임차인이 임대차기간 종료전 2개월 전에 종료를 알리지 않은 경우에 동일 조건으로 임대차한 것으로 간주하는 것을 말합니다. 이 때도 마찬가지로 임대인이 중개수수료를 부담해야 합니다.
  
  ③ 임대차 기간 만료전에 이사를 나가는 경우
  이 경우에 시장에서는 임차인이 내는 것이라고 알려져 있습니다만, 법에서는 임대인과 의 협의를 통해 정한다고 되어 있습니다. [법제처 09-0384, 2009. 12. 24. 국토해양부 부동산산업과]해석에 따르면 임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인 범위에 포함된다는 법적인 근거는 없고 특약에 약정하지 않았다면 협의사항입니다. 다만 실제로는 임대차기간 만료전까지 임대인이 보증금반환의 의무가 없기 때문에 가능하면 임차인이 내는 관행이 생긴것입니다.

비용회수 : 유익비 상환청구권

1. 유익비 정의

• 유익비는 [민법 제626조 제2항]에 의하면 임차인이 주택을 사용, 수익하던 중 그 객관적인 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말한다. 임차인의 주관적인 취미나 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않는다.
• 유익비청구권
  "유익비상환청구권"은 임차인이 유익비를 썼고 임차기간이 만료가 된 경우에 그 가치가 객관적으로 증가해 증가액이 있는 경우 임차인은 임대인에게 지출한 금액이나 그 증가액 만큼을 돌려주도록 청구할 수 있는 권리를 말한다. 다만 이 유익비는 합법적인 경우에 한합니다.

법률상식: 임대하지 않은 토지를 침범 증축물, 계약만료후 증축물을 매수하라 주장할 수 있을까?

2. 부속물 매수 청구하기

• 부속물의 정의
  부속물은 주택에 붙어 있는 물건으로 임차인의 소유인 물건중, 주택의 구성부분은 아니지만 주택의 사용에 객관적 편익을 가져오게 하는 물건을 말합니다.
  - 점포를 빌려서 카페를 하는 경우, 임차인이 인테리어를 잘 해두었고 아직 쓸만한데 인테리어는 부속물인가요?
    인테리어는 부속물로 보지 않습니다. 임차인이 비디오 테이프 대여점을 운영하면서 임대인의 묵인하에 설치한 유리출입문, 새시 등은 부속물로 보아 부속물매수청구를 인정한 사례가 있습니다.
  
  
• 임차인의 부속물매수 청구권
  - 주택의 임차인이 임차주택의 편의를 위하여 임대인의 동의를 얻어 그 주택에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물을 매수하라고 청구할 수 있습니다.
  - 이 매수청구권은 임대인의 승낙이 필요없이 매매계약이 성립된 것으로 보아. 법적집행을 할 수 있습니다.

3. 장기수선충당금 돌려받기

• 장기수선충당금 정의
  '장기수선충당금'은 300세대 이상의 아파트, 승강기가 설치된 아파트 또는 중앙집중식 난방방식의 아파트 등의 관리자가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하는 것을 말합니다.
  
  
• 반환청구
  보통 장기수선충당금은 아파트 관리비에 포함되어 충당하기 때문에, 일반적으로 임차인은 매월 임대인을 대신해 장기수선충당금을 내고 있습니다. 따라서 임대차가 종료할 때는 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다.[공동주택관리법 시행령 제31조 8항]

 

이사할 때 알아야 할 모든 것 #1: 이사갈 집 찾아보기 편