법률상식: 임대하지 않은 토지를 침범 증축물, 계약만료후 증축물을 매수하라 주장할 수 있을까? - 지상물매수청구권

민법에서는 임대차계약 종료 시 임차인이 설치한 건물 등 지상물에 대해서 임대인에게 매수 강제할 수 있는 권리인 지상물매수청구권을 인정하고 있습니다. 임대하지 않은 토지를 침범하여 올린 증축물의 경우에 이 지상물매수청구가 가능할 지에 대해서 살펴보겠습니다.

 

관련법률규정 

민법 제645조, 제 644조 및 제283조에 근거한 지상물매수청구권

임대차계약이 끝나는 경우, 계약이 된 땅 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 손해 보기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약이 종료될 때 계약갱신 요구권을 주고 있으며, 임대인이 더 이상 임대를 원치 않는 경우에 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물에 대해서 임대인에게 매수하도록 강제할 수 있는 권리가 지상물매수청구권입니다.

 

사건의 개요

이 사건은 임차인 A씨가 임대인 B 씨에게 건물을 임차하고, 식당을 운영하고 있는데, 장사가 잘되어서 임대인 B 씨의 식당옆 밭에 일부공간을 주방확장을 하여 운영하던 중 임대기간이 만료되어서 정리를 하는데, 집주인에게 이 증축물에 대해서 매입을 해달라고 주장하는 사건입니다.

 

임대인은 임차인이 지목이 '전'인 밭을 무단 침입해서 증축한 불법건축물이므로 살 생각이 없다는 입장입니다. 임차인은 비록 계약한 토지를 벗어나 증축은 했지만, 침범한 토지 역시 집주인의 땅이고 집주인이 자유롭게 사용하는 땅이므로, 재산권을 행사하는 데 전혀 문제가 안되니 지상물에 대해서 매수청구를 한다고 합니다.

 

여러분은 어떻게 생각하십니까? 이에 대해서 법원은 아래와 같은 판결을 하였습니다.

 

법원의 판결

임차인의 편을 들어준 판결사례 - 참고링크

"임대 토지의 경계를 벗어나 걸쳐 있는 토지 부분이 모두 임대인의 소유에 속하므로, 이 사건 건물에 관해 매수청구가 허용되더라도 임대인으로서는 그에 관한 철거나 손해배상의 의무를 부담할 염려가 없고 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용, 처분할 수 있어 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약이 되기는 어렵다. 따라서 임차인의 건물매수청구가 허용된다."

 

임차인의 청구를 받아들이지 않은 판결 - 대법원 판결링크

"임차인이 매수청구권을 행사한 이 사건 건물은 절반 이상이 임대차계약의 목적 토지가 아닌 토지를 무단으로 침범하여 건립되었다. 이는 임차인이 임대차계약 토지 외에 임대하지 않았던 3필지의 토지에 대해서도 소유권행사의 상당한 제약이 된다. 나아가 매수에 따른 소유권이전등기를 마칠 수 있는지 여부도 불확실하며, 특히 이 사건 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 '전'인 필지 위에 걸쳐 있어서 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피해 보인다. 게다가 이 사건 건물 중 공부상 등재된 사항을 제외한 나머지 불법으로 증, 개축된 부분에 대해서는 임대인이 철거 등 원상회복 의무를 부담하게 되고, 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 결과가 된다."

 

이러한 이유로 임대인의 재산권 행사를 제한하는 지상물매수청구권은 그 해석을 엄격하게 해야한다고 보아서 청구를 받아들이지 않았습니다.

 

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