전세 보증금을 못 받고 있다면: 임차권 등기 명령 보증금 반환 소송

 

앞선 포스트에서 전세 계약 전/후로 주의할 점부터 지급명령까지를 순서대로 정리해 오고 있습니다. 빠르고 편리한 지급명령제도가 있어서 보증금을 돌려받지 못하는 경우 즉 지급명령으로 갈 수 있는 준비가 쉽지 않거나, 집주인의 성향상 말이 되지 않는 주장을 하면서 이의제기할 것이 뻔하거나 할 경우는 결국 소송을 준비할 수밖에 없을 겁니다. 순서대로 쉽게 말씀드려 보겠습니다.

 

임차권등기명령: 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 한다면

전세계약이 끝난 이후에 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우에는 우리는 집주인 동의가 없어도 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 관할 법원에 등기부등본, 임대차계약서, 초본을 가지고 가면 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령은 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지해 줍니다. 이걸 왜 해야 하는가 하면 임차인이 다른 집으로 이사를 가게 되면 전입신고와 확정일자를 받아서 발생한 대항력이 없어지게 됩니다. 이사를 가지전에 임차권등기를 하면 기존 전셋집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 것이지요. 또한 경매개시 결정등기 이전에 신청을 한다면 이 행위를 경매 배당요구의 의사표시로 보아서 별도로 배당요구를 하지 않아도 경락받은 사람에게 배당을 받을 수 있게 됩니다.

 

보통 임차권등기의 설정까지 3주 정도 시간이 걸린다고 하니 이사예정일 보다 여유 있게 신청을 해야 합니다. 임차권등기가 설정되고 전세보증금 반환을 않고 있으면 집주인에게 법정 최고 이자인 12%를 적용할 수 있게 됩니다. 또 그 전셋집에는 다른 세입자를 받을 수 없는 상태가 되기 때문에 이 정도가 되면 전세보증금을 돌려주는 집주인도 많습니다. 하지만 이것도 결국 대항력과 우선변제권의 유지에 지나지 않습니다. 세상에 생각보다 말이 안 되는 일이 많다 보니 그런 일도 많이 보게 됩니다.

 

전세보증금 반환 소송

이제 임대차계약도 효력이 상실되고 보증금을 계속 받지 못하고 있으면 보증금 반환 소송을 할 수밖에 없습니다. 보통 임차인들은 내가 받을 보증금이 있고 100% 승소한다고 생각하시는 분들이 많지만, 승소가 중요한 게 아니고 돈을 받는 것이 중요하니까 잘 살펴서 준비를 해야 합니다.

 

조심해야 할 사항 중에 임대차계약의 '묵시적 갱신'인데요. 말도 참 어렵습니다. 임대차 계약은 집주인과 임차인 모두가 일정기간 내에 해지(즉 그만 살겠다) 의사를 표시해야 하는데요. 이를 증명하지 못하면(서로 말로만 하고 증빙할 수 있는 게 없으면) 법정에서는 계약이 종료된 게 아니라 동일 조건으로 갱신된 것으로 될 수도 있다는 겁니다. 재판은 진실을 가리는 것이 아니라 증명될 수 있느냐의 싸움이라는 것을 아셔야 합니다.

그래서 앞선 절차들 즉 내용증명을 통해 계약을 해지요구했다는 걸 증명하고 있어야겠습니다.

 

부동산 경매

결국 전세보증금을 돌려받기 위해 부동산을 경매신청을 하게 됩니다. 전입신고, 확정일자를 받고 선순위 임차인인 경우는 경매가 진행되면 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있습니다.

 

그러나 부동산의 시세가 낮아지고 선순위 임차인 보증금도 높은 경우에 계속 유찰(경매받을 사람이 없으면 다음으로) 될 가능성이 큽니다. 그래서 그나마 전세가격이 집값의 80% 이하여야 한다는 것을 강조하는 겁니다. 결국 보증금을 받고 나가야 할 사람인 임차인이 입찰보증금을 내고 나머지 경매 잔금을 전세보증금과 상계처리 하여 주택을 취득하는 경우도 많이 생깁니다. 이런 경우는 부동산취득이 시세보다 비싸게 사는 셈이 되는 겁니다.

 

마치며

뉴스를 통해 화곡동 전세사기 빌라왕 사건을 보셨을 겁니다. 화곡동에만 194건이 경매로 나왔습니다. 집주인이 사기가 아니더라도 이미 깡통전세가 되고 대책이 없으면 소송을 가도 손해를 볼 수밖에 없습니다. 그래서 다시 한번 강조를 드립니다. 조금 더 잘 살피고 전세보증보험은 꼭 가입하셔야 합니다. 시절이 수상합니다. 깡통전세가 만연합니다. 마지막 한번 더 강조를 드립니다. 전세를 가지고 이제껏 말씀드린 포스트들의 결론입니다.

• 등기부등본 꼭 확인하기
• 전세가율 80% 이하, 주위 시세를 꼭 확인하기
• 전세보증보험 가입 가능여부 사전에 확인해서 꼭 가입하기
• 평일 오후에 계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받기
• 특약사항 계약서에 꼭 넣기 : "전입신고 익일(내일) 전에 근저당 및 채권이 발생할 경우는 계약은 무효로 한다."
• 그리고 조세미납사항 꼭 챙기기

이상입니다.

 

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