전세사기 안당하기 : 임대차 계약전, 후 필수 확인 사항

2023.02.04 - [분류 전체보기] - 모르면 전세금 날린다 : 필수확인 "미납조세열람"

모르면 전세금 날린다 : 필수확인 "미납조세열람"

부동산 급락의 시기를 맞아 그동안 상승기를 보고 진행하던 부동산의 문제점들이 터져 나오면서 부동산 전세계약에서도 더욱 주의를 기울여야 하겠다. 역전세로 인한 깡통전세문제, 이중·중복계약, 불법건축물 임대 등의 문제가 일어 나고 있다. 전세계약을 할 때 공인중개사의 도움을 받겠지만 계약당사자가 먼저 주의할 점을 알고 계약을 진행하는 것이 바람직해 보인다.

 

전세 임대차 계약전 Check-List

전세 대상 부동산 시세 확인

최근 전세사기의 경우에 신축 빌라를 전세 주면서 주위 시세보다 높게 전세계약을 하면서 대출까지 최대한 해서 피해를 키운 사례가 있다. 해당 전세가 싸게 나왔던지 비싸게 나왔던지 이유가 있을 수 있기 때문에 반드시 '국토교통부 실거래가 공개시스템'을 통해 기존 거래가를 확인하고 해당 전세 부동산 가격이 합리적인지 확인해야 한다.

 

부동산 관련 공문서 확인

부동산 관련 공문서는 가장 기본적인 부동산계약의 확인 사항이라 할 수있다. 확인 대상 공문으로는 건축물대장, 등기사항증명서, 전입세대열람내역서 등이 있다.

• 건축물대장
  부동산의 면적 및 불법 건출물 여부를 확인할 수 있다. 확인은 정부 24 누리집, 주민센터 발급을 통해 확인한다.
• 등기사항증명서 : 집주인과 부동산의 실제 소유자 여부를 확인한다. 법원, 무인민원발급기 및 누리집 발급의 방법이 있다.
• 전입세대열람 내역서 : 선순위 임차인이 있는지, 혹시 이중계약은 아닌지 그리고 보증금의 총액이 얼마인지 확인한다. 이는 누리집, 주민센터에서 발급해서 확인할 수 있다.

정부 24 누리집 --> 링크

집주인(임대인)의 체납여부 확인

집주인에게 세금체납이 있어서 국세청의 압류나 경매 등의 법적문제가 발생하면 '조세채권 우선 원칙'에 따라 국세를 임차인의 전세보증금에 우선하여 가져가게 된다. 따라서 재산세, 상속세, 종합부동산세 등 체납한 조세가 보증금보다 많다면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 확인이 필요하다. 현재는 집주인의 신분증사본을 첨부해야 미납여부를 확인할 수 있어서 주인의 동의를 거치지 않으면 확인하기가 어려운 상황이고, 국세 관련 미납여부도 집주인 관할 세무서에서 발급을 받아야 하는 등 어려움이 있지만 입법이 예고되고 있어서 조만간 임대인의 동의 없이 확인을 할 수 있게 되리라 생각한다. 자세한 사항은 위의 미납조세열람에 대한 링크 포스트를 확인해 주기 바란다.

 

임대차계약 특약사항의 기재

전세계약이후 확정일자를 받아도 효력은 다음날로 시작되기 때문에 집주인이 세입자가 전입신고하는 당일 집을 담보로 하여 대출을 받게 되면 은행의 근저당이 세입자의 전세보증금보다 우선순위가 높아서 압류, 경매가 진행될 때 보증금을 지킬 수 없게 된다. 따라서 계약 시 '담보대출 당일에 효력이 발생하는 근저당권 관련 특약'을 작성하여 '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 (다른 근저당권이 설정되지 않은) 계약 당시의 상태로 유지한다.'는 내용을 넣어 두는 것이 좋다.

 

전세 임대차계약 후 Check-List

등기사항증명서 확인 - 링크

전세계약 후 잔금을 납입하기 전에 등기사항증명서를 꼭 확인하여야 한다. 등기사항증명서를 통해 앞순위의 권리자가 있는지 확인하여야 한다. 등기사항증명서에서 보증금 총액과 앞순위 권리자를 확인해서 본인의 보증금을 보호받을 수 있는지 체크해야 한다. 여기서 꼭 확인해야 할 부분은 '을구'에 있는 등기목적 및 접수일자, 권리자 내역이다.

 

전입신고하기

전입신고를 하면 대항력이 생긴다. 대항력은 전입신고를 통해 생기는 권리를 의미하며 전입신고를 마친 다음날 0시부터 대향력이 있다. 따라서 건물에 공매에 넘어가더라도 최우선 변제를 받을 수있게 된다. 최우선 변제권은 말 그대로 해당 건축물에  있는 채권이나 근저당과 변제 순위를 정할 때 선순위에 위치하는 것을 의미하는데 소액 임차인일 경우에 해당하는 것으로 지역에 따라 기준금액이 달라진다. 전입신고는 임차한 건물이 있는 지역의 주민센터를 방문하여 신청하거나 정부 24 누리집 또는 스마트폰 앱에서도 가능하다. 만약 전입신고가 어려운 경우 전세권을 설정해 전세보증금을 보호받는 것이 좋겠다.

 

확정일자 받기

확정일자는 임대차 계약서를 지참하여 주민센터나 법원 등기소에 방문하면 신청할 수 있으며 전입신고와는 달리 승인 시점부터 효력이 발생한다. 확정일자를 통해 생기는 우선변제권은 전입신고의 최우선 변제권보다는 우선순위에 밀리지만, 확정일자를 기준으로 다른 채권자보다 선숭위를 점할 수 있어 안정적으로 변제받을 수 있는 방법이다.

통상적으로 주민센터에 방문할 때 전입신고와 확정일자를 동시에 하는 것이 일반적이며, 이 두과정 모두를 인터넷으로 진행할 수 있다.

 

전세보증금 반환보증보험 가입

전세보증금 반환보증보험은 집주인인 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 전세보증금을 돌려받을 수 있는 보험상품이다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울부증(SGI)에서 가입 가능하며 세기관은 가입 가능 전세가격, 한도 그리고 신청 기한 등이 다르기 때문에 전세계약 전에 해당 상품의 가입여부를 확인해 두는 것이 좋겠다.